Мы продолжаем серию публикаций, посвященных теме ЖКХ. Сегодня мы подробно расскажем о том, что решают собственники помещений на общем собрании.

Для того, чтобы решение общего собрания собственников было принято, оно должно набрать более 50% голосов от числа тех, кто участвует в собрании. Но существуют вопросы, решение по которым принимается не менее, чем половиной или 2/3 голосов всех собственников помещений в данном доме, а не только тех, кто пришел на собрание.
Двумя третями голосов придется принимать следующие решения:
решение о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек;
решение по некоторым вопросам капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а именно о проведении капитального ремонта общего имущества, установлении размера взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный, размещении средств на специальном депозите, получении кредита на капремонт;
решение о пределах использования земельного участка (например, решение об установке знаков, ограничивающих остановку и стоянку автомобилей и т. д.);
решение о том, каким образом может быть использовано общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в том числе и о размещении на доме рекламных конструкций);
решение о том, кого от имени всех собственников уполномочить на заключение договоров о пользовании общим имуществом (например, договора на размещение рекламы на стене дома);
решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями о принятии решений по вопросам текущего ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
решение о наделении председателя совета многоквартирного дома дополнительными полномочиями, за исключением тех из них, которые относятся к компетенции общего собрания собственников.
К числу решений, для утверждения которых, необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники, обладающие более половины квадратных метров, относятся:
решение о выборе способа накопления средств на капитальный ремонт (специальный счет или счет регионального оператора);
решение о выборе номинального владельца специального счета, уполномоченного открыть специальный счет и совершать операции по нему;
решение о создании товарищества собственников жилья.
Бывает так, что, собравшись вместе для обсуждения, например, необходимости установки скамеек возле подъездов, жители, что называется, слово за слово переходят к теме расширения парковки, а затем решают: пожалуй, нам нужны шлагбаумы, чтобы соседи не имели привычки парковаться в нашем дворе. Так вот, решение о шлагбаумах на данном собрании принимать нельзя – оно не было изначально внесено в повестку. Если уж собрались говорить о скамейках, голосовать можно только по этому вопросу. Для шлагбаумов нужно созывать новое собрание. Поэтому, чтобы не дергать жильцов по каждому вопросу, лучше сначала с инициативной группой обсудить все «болевые точки» и заранее вынести на повестку дня сразу несколько проблем.
Собственник помещения имеет право голосовать как лично, так и через своего представителя. Правда, устного поручения проголосовать за другого человека будет недостаточно. Бюллетень представителю собственника выдадут, только если он предоставит нотариально удостоверенную доверенность.
Как заполнять бюллетень (решение собственника)? Разумеется, в бюллетене, как и при любом голосовании, нужно четко определять свою позицию. Если галочки поставлены и возле пункта «да», и возле пункта «нет», решение признается недействительным. Точнее, недействительным только в том вопросе, где есть ошибка. Допустим, на голосование выставили три вопроса. По двум человек ответил четко: либо «да», либо «нет», а в третьем ошибся, поставив сразу две галочки. Тогда его голос по первым двум вопросам учитывается, по третьему – нет.
Бюллетень признается недействительным только в том вопросе, где есть ошибка. Правильно заполненный пункт засчитывается за голос. Исправления в бюллетене возможны, если при этом однозначно можно сделать вывод о волеизъявлении собственника
За детей-собственников помещений до 14 лет голосуют родители или иные законные представители (опекуны, попечители). Дети в возрасте от 14 до 18 лет голосуют самостоятельно с согласия родителей или законных представителей. То есть в этом случае бюллетень должен содержать три подписи.
После того, как голоса подсчитаны, необходимо оформить протокол (он подписывается председателем и членами счетной комиссии).
В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:
1) дата, время и место проведения собрания;
2) сведения о лицах, принявших участие в собрании;
3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.
Затем инициатор общего собрания в десятидневный срок должен оповестить о принятом решении всех жильцов. Это можно сделать посредством размещения копии протокола в месте, определенном общим собранием (например, в подъезде на первом этаже дома).
Протокол общего собрания собственников имеет статус официального документа. Подделка результатов голосования влечет за собой уголовную ответственность.
После вступления решения в силу ни один собственник помещения в многоквартирном доме не вправе уклониться от его исполнения (даже если человек не присутствовал на собрании). Однако собственник помещения в многоквартирном доме может попытаться в суде оспорить решение, которое приняли на общем собрании. Подать в суд может владелец квартиры, который голосовал против принятого решения, или тот, кто вообще не присутствовал на собрании, а о решении узнал постфактум.
Решение общего собрания может быть признано недействительным, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает права и законные интересы собственника. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Пожалуй, не найдется председателя совета дома или ТСЖ, которому не был бы знаком типаж «скандальный жилец». С такими людьми сложно, они вечно всем недовольны и уверены, что их ущемляют, игнорируют и обманывают. При этом скандалисты неплохо разбираются в юридических тонкостях и могут зацепиться за любые, самые мелкие огрехи в протоколе, чтобы потом подать в суд. Для того, чтобы решение не было оспорено, важно досконально соблюдать процедуру голосования и проведения собрания в целом.
Заявление об обжаловании решения собственник может подать в течение шести месяцев после того, как он узнал (или должен был узнать) о решении собрания. Впрочем, если суд сочтет, что нарушение было несущественным, а голос обиженного собственника (даже если бы он принимал участие в голосовании), все равно никак не повлиял бы на итоговый результат, иск будет оставлен без удовлетворения.
Но решение собрания суд может признать и недействительным. При этом недействительное решение может быть либо ничтожным, либо оспоримым. Ничтожное решение – признается недействительным в любом случае, подаст кто-либо в суд с целью его оспаривания или нет. Например, это было решение по вопросу, который не включался в повестку дня (исключение здесь одно: если в собрании приняли участие абсолютно все владельцы помещений). Или если оно было принято на собрании, не имеющем кворума. Или, например, вопрос вообще не относился к компетенции собрания. Или (что тоже бывает), решение противоречит нормам правопорядка и нравственности. Все основания для признания решения общего собрания ничтожным прописаны в ст.181.5 Гражданского кодекса РФ.
Оспоримое решение, как следует из названия, в принципе имеет право на существование, но выглядит (или было принято) весьма неоднозначно. Например, кворум на собрании был, но созывали собственников совсем не так, как положено по закону, да и по самой форме проведения есть большие вопросы. Либо протокол был оформлен с большими огрехами. Оспоримое решение признается недействительным только по решению суда. Если суд примет решение, что решение было недействительным, то оно считается недействительным с момента его принятия. Чаще всего небольшие и негрубые нарушения процедуры проведения собрания не являются основанием для признания решения недействительным. В этом случае суд при принятии решения учитывает все обстоятельства дела и самостоятельно оценивает нарушения. Недействительным могут быть признаны как все вопросы повестки дня в протоколе, так и один или несколько вопросов.

 

По материалам Министерства жилищно-коммунального хозяйства РФ