1 сентября 2021 года в России вступил в силу так называемый Закон о «Гаражной амнистии» (Федеральный закон от 05.04.2021 года № 79-ФЗ), который дает возможность гражданам зарегистрировать право собственности на гараж в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Закон предусматривает возможность оформления не только самого гаража, но и земельного участка под ним в упрощенном порядке.
До 1 сентября 2026 года граждане Российской Федерации, использующие гаражи, построенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, т.е. до 30 декабря 2004 года, имеют право на бесплатное предоставление в собственность земельных участков, на которых расположены такие гаражи.
Правила передачи земельных участков определены в ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон № 137-ФЗ). Нормы Закона
№ 137-ФЗ распространяют действие всей этой статьи также на наследников владельцев гаражей и лиц, впоследствии приобретших от первоначальных владельцев такие гаражи (покупатели). Основное условие — гараж на этом участке является объектом капитального строительства и построен до 30 декабря
2004 года. Если гараж построили позже, амнистия на такие объекты не распространяется. Важна дата именно строительства, а не приобретения. Наследники могли получить гараж и после 2004 года, но наследодатель должен был получить земельный участок и (или) построить гараж до конца 2004 года. Гараж при этом может быть отдельно стоящим или иметь общие стены, крышу и фундамент с другими гаражами (гаражный бокс), а также иметь статус «нежилое помещение».
Выгода фактических владельцев таких гаражей в их оформлении очевидна - они смогут узаконить свою недвижимость и потом распорядиться ею: продать, подарить, оставить в наследство и не бояться сноса. А если земля понадобится государству для строительства дороги или жилья, собственники получат компенсацию при изъятии имущества. Никаких платежей в пользу государства амнистия не предусматривает (оплата выкупной цены земельных участков, госпошлина за государственную регистрацию права). Кроме того, до введения «гаражной амнистии» признание прав на возведенный гараж без оформленных документов на земельный участок осуществлялось, как правило, в судебном порядке. Упрощенный порядок оформления недвижимости исключает судебные расходы и издержки, связанные с оплатой услуг юристов, проведением судебных экспертиз. Кроме того, в период рассмотрения заявления гражданина о предоставлении земельного участка, на котором расположен гараж, орган местного самоуправления не вправе принимать решения о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Для оформления прав гражданину потребуется совместно с кадастровым инженером - квалифицированным специалистом в области кадастровой деятельности, изготовить схему расположения земельного участка под гаражом (если земельный участок не образован), межевой план и технический план гаража (если гараж не поставлен на государственный кадастровый учет), необходимые для постановки объектов недвижимости на государственный кадастровый учет. Такие документы изготавливаются кадастровыми инженерами на возмездной основе, по договору подряда на выполнение кадастровых работ.
Итак, оформить гараж в собственность по «гаражной амнистии» можно при соблюдении одновременно трех условий:
1) гараж является капитальным, то есть имеет прочную связь с землей;
2) гараж построен до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса РФ (до 30.12.2004 года);
3) гараж не признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления.
Не помешают оформить гараж такие обстоятельства как:
- гаражный кооператив, членом которого является владелец гаража, уже не существует (ликвидирован);
- гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду;
- не оформлена земля под гаражом;
- гражданин, у которого приобретен гараж, умер или о нем ничего не известно;
- гараж принадлежал кому-то из близких родственников, но после смерти не был оформлен по наследству;
- земля под гаражом предоставлена кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды.
Не применяется гаражная амнистия в отношении земельных участков, используемых для размещения подземных гаражей и сараев, гаражей являющихся некапитальными сооружениями, не распространяется на гаражи, находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также на гаражи, признаваемые объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам.
Право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, под гаражом, построенным до 30.12.2004 года возникает у гражданина, использующего такой гараж в следующих случаях:
1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе, с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему, либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям;
2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям (пригодится любое решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или иного предприятия, при котором был построен гараж) и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива, либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
Закон № 137-ФЗ определяет, какие документы нужно предоставить для оформления гаражей и земельных участков под ними, а также чем можно заменить некоторые из них в случае их отсутствия.
К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка под гаражом прилагаются:
- документ о предоставлении или ином выделении гражданину земельного участка либо о возникновении у гражданина права на использование такого земельного участка по иным основаниям (любое решение органа власти (в том числе советского периода), подтверждающее, что ранее Вам был предоставлен земельный участок под гаражом);
- схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
- документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя (доверенность).
В случае отсутствия у гражданина документа, подтверждающего предоставление ему земельного участка, к заявлению может быть приложен один или несколько из следующих документов:
- оформленные до 30.12.2004 года документы о подключении гаража к электрическим сетям или иным сетям инженерного обеспечения
- технический паспорт гаража, техническая инвентаризация которого проводилась до 1 января 2013 года и в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки;
- решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) земельного участка; документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса);
- документы о наследстве (свидетельство о праве на наследство), если гараж, построенный до 30.12.2004 года принадлежал наследодателю (родственнику);
- документы, подтверждающие приобретение гаража у другого лица.
Соответственно, любой имеющийся у Вас документ на гараж или земельный участок из числа перечисленных выше, будет иметь правовое значение при оформлении недвижимости по «гаражной амнистии».
К заявлению гражданина о предоставлении земельного участка, на котором расположен гараж, наряду с документами, предусмотренными выше, прилагается технический план указанного гаража (изготавливается кадастровым инженером).
В свою очередь, по результатам рассмотрения заявления гражданина администрация должна будет:
- принять решение о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
- подать в Росреестр заявление о регистрации на имя заявителя права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража и о регистрации права собственности на гараж (если право на такой гараж не зарегистрировано);
- передать заявителю выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
Новеллой законодательства явились положения п. 14 ст. 3.7. Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которым гражданину впервые предоставлено право приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании и на котором расположен гараж,
не являющийся объектом капитального строительства, возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ (до 30.12.2004 года). Ранее право приобретения в собственность предусматривалось исключительно под объектами капитального строительства! Приобрести земельный участок под некапитальным гаражом возможно в случае, если такой земельный участок образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) указанный гражданин, если такое право не прекращено либо переоформлено этим кооперативом на право аренды, которое не прекращено, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
В случае, если земельные участки под гаражами в силу закона являются ограниченными в обороте, такие земельные участки подлежат предоставлению гражданам в аренду с установлением арендной платы в размере не выше размера земельного налога за соответствующий земельный участок.
Закон о «гаражной амнистии» действует до 1 сентября 2026 года, поэтому рекомендуем гражданам, имеющим неоформленные гаражи и земельные участки воспользоваться законной возможностью оформления своих прав на недвижимость в упрощенном порядке.